Informations juridiques et financières.

Les attraits de la fiscalité marocaine

Succession : absence de droits de succession pour les Marocains ; les ressortissants français disposant de biens immobiliers à l’étranger (et notamment au Maroc) sont soumis aux dispositions marocaines en matière du règlement de la succession dans la mesure où c’est le lieu de situation de l’immeuble qui détermine la loi applicable (article 3 alinéa 2 du Code Civil / Arrêt Stewart du 14 mars 1837).

Plus- value :

- exonération totale de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un logement occupé à titre de résidence principale pendant au moins 8 ans, quel que soit le prix de la cession (ces droits s’étendent dans les mêmes conditions au conjoint ou successeurs qui continuent d’habiter l’immeuble après le décès du propriétaire) ;

- exonération totale de la plus-value réalisée par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeuble dont la valeur totale n’excède pas n’excède pas 60 000 Dhs(Loi de Finances de 2005).

Lorsque la cession n’est pas exonérée, les produits sont soumis au taux de 20 % au titre de l’Impôt Général sur le revenu (pour comparaison, ce taux est de 27 % en France).

Revenus locatifs : pour les logements que vous avez construits et que vous destinez à la location ou à la mise à disposition gratuite des personnes (autres que les parents ou enfants), exonération pendant 3 ans (suivant l’achèvement des travaux pour les constructions nouvelles ou les additions de constructions) de l’Impôt Général sur le Revenu au titre des revenus fonciers.

Absence de double imposition : les étrangers bénéficient des dispositions des conventions fiscales tendant à éviter la double imposition, conclues entre le Maroc et de nombreux pays. C’est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation applicable : sont considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc. Les critères pris en compte sont notamment la possession au Maroc d’un foyer permanent d’habitation, la présence dans le pays d’intérêts économiques, le fait d’effectuer un séjour au Maroc d’une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours sur une année…

Informations fiscales et pratiques relatives à l’acquisition immobilière

Avant tout acquisition, un étranger souhaitant faire l’achat d’un bien immobilier au Maroc devra ouvrir un compte en dirhams, convertible, auprès d’une banque marocaine.

Des précautions sont à prendre concernant la nature du bien à acquérir. En effet, il existe au Maroc des biens titrés et des biens non titrés.

Les biens non titrés (dits biens Melka) sont des biens qui n’ont pas d’existence au niveau du cadastre. Ils sont soumis au droit musulman. Ce sont des biens qui peuvent appartenir par suite de successions à divers héritiers. Il convient de biens connaître tous les ayants droits, de s’assurer qui participe tous à la vente et de réunir les actes de propriété. Des frais supplémentaire de titrage sont à prévoir pour ce type de biens.

Attention également aux biens dits « guiches ». Ces biens donnés aux soldats revenant de bataille appartiennent toujours à l’Etat quand bien même ils ont été transmis aux héritiers. Cela signifie qu’ils ne peuvent être vendu, en principe, il est seulement possible d’obtenir d’un droit de jouissance.

Les taxes liées à l’acquisition sont dues par l’acquéreur et varient selon la nature du bien. Les pourcentages s’appliquent à la valeur du bien acquis, TVA comprise.

Maison à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans ou terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans

- Droits d'enregistrement : 2,5 %
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 % + 150 DH (Certificat de Propriété)
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH  et T.V.A 7 %
- Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si cela s’avère nécessaire) :
   0,5 % + 75 DH
- Frais divers : 1500 à 3 000 DH environ.

Pour l’acquisition d'un bien non titré (melkia), il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ces frais peuvent  être partagés avec le vendeur.

- Droits de publication : 450 DH
- Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu'à 50 000 DH + 2 % de la valeur au-dessus
- Droits sur les surfaces : 45 DH par are entamé (zone urbaine), par hectare
   entamé (zone rurale)
- Droits fixes : 75 DH
- Duplicata : 75 DH
- Géomètre : 2 500 DH environ
- Frais divers (timbres, etc.) : 1500 DH environ.

Locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir

- Droits d'enregistrement : 5 % (ces droits sont de 2,5 % s’il s’agit de la première vente d’un local commercial)
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
- Frais divers (timbres, etc.): 2 000 DH environ.

Pour la vente de terrains agricoles 

L’achat d’un terrain agricole par un étranger n’est pas possible en tant que tel. Il faudra, pour rendre l’acquisition possible, en modifier la nature juridique en obtenant des autorités qu’il soit déclaré à vocation non agricole. Cette procédure peut être longue.
En revanche, il est possible pour un étranger d’acheter ce type de bien s’il s’associe avec un marocain.
 

Informations fiscales complémentaires

Taxe urbaine

L’habitation quelle soit principale ou secondaire est soumise à cette taxe. Cette taxe est déterminée d’après la valeur locative du bien, laquelle est révisée chaque année par une augmentation de 2 %.
Toutefois, la taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter.

Taxe d’édilité

Cette taxe s’applique à tous les immeubles quelque soit leur destination.
Un abattement de 75 % est opéré lorsque le logement est à usage d’habitation.

Les taux applicables sont de :

- 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes.
- 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Impôt général sur le revenu

Nous avons déjà précisé qu’il existait de nombreuses conventions fiscales afin d’éviter la double imposition. Celle liant la France au Maroc considère comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc. Ainsi si vous résidez de manière habituelle au Maroc, vous serez imposez suivant les règles fiscales marocaines et ne serez aucunement imposé en France.

Le barème de l’Impôt Général sur le revenu est le suivant :

Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.

Profits fonciers

Les profits réalisés pour la cession d’une construction ou d’une maison sont soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession (sous réserve des avantages fiscaux mentionnés ci-avant)

Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.
La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.